الزام به تنظیم سند رسمی
الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
یکی از مهم‌ترین دعاوی ملکی در حقوق ایران، دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» است. بسیاری از افراد در زمان خرید و فروش ملک یا خودرو، تنها به یک مبایعه‌نامه یا قولنامه اکتفا می‌کنند، در حالی که مطابق قانون، برای انتقال مالکیت اموال غیرمنقول مانند خانه، زمین و آپارتمان، تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی الزامی است. در غیر این صورت، مالکیت به صورت قانونی و رسمی منتقل نمی‌شود و خریدار برای تثبیت حق خود باید از طریق دادگاه اقدام کند.
مبنای حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی
طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد. همچنین ماده ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، انتقال اموال غیرمنقول را مشمول تنظیم سند رسمی دانسته است. بنابراین، اگر فروشنده بعد از معامله از حضور در دفترخانه امتناع کند، خریدار می‌تواند دادخواست «الزام به تنظیم سند رسمی» مطرح کند.
شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
برای موفقیت در این دعوا، وجود چند شرط اساسی ضروری است:
وجود قرارداد معتبر: باید ثابت شود بین خریدار و فروشنده قراردادی صحیح منعقد شده است.
پرداخت ثمن معامله: خریدار باید تعهدات مالی خود را انجام داده باشد یا آمادگی پرداخت باقی‌مانده را داشته باشد.
قابلیت انتقال ملک: فروشنده باید مالک رسمی ملک بوده یا از طرف مالک وکالت داشته باشد.
عدم وجود موانع قانونی: ملک نباید در رهن یا توقیف باشد، زیرا انتقال آن با مانع مواجه خواهد شد.
مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
۱. ارسال اظهارنامه به فروشنده و دعوت او برای حضور در دفترخانه.
۲. تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه محل وقوع ملک.
۳. بررسی مدارک توسط قاضی (مبایعه‌نامه، رسید پرداخت وجه، استعلام ثبتی).
۴. صدور حکم به الزام فروشنده جهت حضور در دفترخانه و انتقال سند.
۵. در صورت امتناع فروشنده، نماینده دادگاه به جای او در دفترخانه سند را امضا می‌کند.
دعاوی مرتبط با الزام به تنظیم سند رسمی
گاهی برای موفقیت در این دعوا، باید دعاوی دیگری نیز هم‌زمان مطرح شود:
الزام به فک رهن: اگر ملک در رهن بانک باشد.
الزام به اخذ پایان‌کار یا صورت‌مجلس تفکیکی: برای آپارتمان‌هایی که هنوز مراحل اداری‌شان کامل نشده.
اثبات مالکیت: در صورت وجود اختلاف بر سر مالک اصلی ملک.
نمونه کاربردی
فرض کنید شخصی آپارتمانی را خریداری کرده و کل مبلغ معامله را پرداخت نموده است، اما فروشنده به بهانه‌های مختلف از رفتن به دفترخانه خودداری می‌کند. در این حالت، خریدار می‌تواند با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، از دادگاه بخواهد فروشنده را ملزم به انجام تعهد کند.
نکات مهم در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
صلاحیت دادگاه: دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی دارد.
هزینه دادرسی: بر اساس ارزش معامله محاسبه می‌شود.
مرور زمان: در حقوق ایران مرور زمان در این خصوص وجود ندارد.
وکیل متخصص: پیچیدگی‌های این دعوا ایجاب می‌کند از وکیل دعاوی ملکی کمک گرفته شود.
مزایای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
تثبیت مالکیت خریدار.
امکان انجام معاملات بعدی و گرفتن وام بانکی.
جلوگیری از سوءاستفاده فروشنده.
تبدیل یک قرارداد عادی به سند رسمی معتبر.
جمع‌بندی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، یکی از مهم‌ترین راهکارهای قانونی برای تثبیت مالکیت خریداران است. این دعوا به خریدار کمک می‌کند تا در برابر فروشنده‌ای که از تعهدات خود سر باز می‌زند، حقوق خود را استیفا کند. با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی و ثبتی، مشاوره با وکیل متخصص در این زمینه می‌تواند مسیر دستیابی به نتیجه را سریع‌تر و مطمئن‌تر کند.
در این راستا، موسسه حقوقی عدالت دانان با تیمی از وکلای متخصص در دعاوی ملکی آماده ارائه مشاوره و پیگیری پرونده‌های مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی می‌باشد. برای کسب اطلاعات بیشتر و استفاده از خدمات این موسسه می‌توانید به وب‌سایت رسمی edalatdanan.com مراجعه کنید.